Claves | Conoce cuando se produce una estafa inmobiliaria y cómo identificarla

Ante el seguimiento de los presuntos casos de estafas inmobiliarias en el estado Lara, el equipo de Noticias Barquisimeto, decidió conversar con la Dra. Teresa Borges García, especialista en Derecho Inmobiliario y profesora de Derecho en la Universidad Central de Venezuela (UCV).

En contexto: El estado Lara como epicentro de “grandes estafas inmobiliarias”

Borges respondió una serie de consultas, con la finalidad de aclararle a la población lo que es en el Derecho una estafa inmobiliaria, además dio una serie de recomendaciones a quienes deseen adquirir inmuebles y también los pasos que debe seguir una persona de sentirse estafada.

Por último, la Abogado también habló sobre las acciones que puede tomar el Estado ante este tipo de hechos que en el estado Lara a lo largo de la historia han sido bastante concurrentes. A continuación, el diálogo con la especialista:

Dra. Teresa Borges García, especialista en Derecho Inmobiliario y profesora de Derecho en la Universidad Central de Venezuela (UCV).

¿Qué es la estafa inmobiliaria?

Primero debemos partir de definir el delito de estafa, según nuestro Código Penal: “La estafa es un delito contra la propiedad o patrimonio. En el ámbito de tipo penal de estafa, consiste en el engaño, artificio o medio utilizado por personas capaces de engañar o sorprender la buena fe de otros, procurando para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno”.

Según la Ley contra la Estafa inmobiliaria: “Para estar presente ante la estafa inmobiliaria, es necesario que se tenga disposición del inmueble, tener vigente para ello el contrato de compraventa y transmisión de la propiedad en forma ilegal”

A nuestro juicio para poder entender a lo que en concreto refiere la ley que comentamos, debemos conjugar ambas definiciones, pero podemos resumir, indicando que la estafa inmobiliaria consiste en negociaciones de venta o futuras ventas de inmuebles, bajo artificio o engaño, y aun más complementar que lo que se persigue es el cumplimiento de la obligación del constructor vendedor-propietario de concretar la construcción y transferencia de propiedad en los términos ofertados o negociados entre las partes.

¿Cómo tratar de identificarla?

Se debe partir desde la oferta de venta que haga quien sea constructor y propietario, valga indicar que la ley sanciona a todos los involucrados en el proceso de construcción, venta y preventa, que ha desaparecido prácticamente en la actualidad y aplica a inmuebles en construcción o que inicien la misma.

Luego de ello, se debe verificar a quien corresponde la propiedad del inmueble, pues debe ser de alguno de los intervinientes en la obra; quien estará a cargo de la construcción; si disponen de los permisos exigidos para ellos; el tiempo que ofertan para la culminación de la obra, y que este sea cónsono con lo establecido en la ley (24 meses); características de la vivienda, distribución, tipos de materiales y equipos que se utilizarán en la construcción, metraje de la construcción, área neta aprovechable y bruta; especificar  el urbanismo y servicios y las áreas de equipamientos urbanos y accesorios; el precio de oferta.

Si se observa irregularidades respecto a lo antes señalado, y dependiendo de cómo se haga y los efectos de estas irregularidades, puede estar presente una “estafa inmobiliaria”.

Amén del cumplimiento de formalidades que prevé la ley en comento.

¿Una persona que desee invertir en una construcción, qué debe saber antes de invertir?

Por lo general, personalmente recomiendo:

Verificar qué empresas están acometiendo la obra, incluso solicitar informaciones a las Cámaras de Construcción e Inmobiliaria para poder determinar su experiencia y su trayectoria, e incluso se puede acceder a los Registros Mercantiles donde estén inscritas las empresas para verificar su estatus, accionistas y representantes entre otras informaciones.

De igual manera, la propiedad del terreno donde se esté construyendo, a quien pertenece, su está libre de limitaciones o gravámenes.

Solicitar los permisos necesarios, constancia de variables urbanas, todo lo cual debe facilitar quien esté comercializando o constructor, o, en su defecto deben constar en el expediente respectivo ante la Ingeniería Municipal de la Alcaldía a la cual corresponda el terreno por su ubicación, el cual es de acceso público.

Debe quedar bien determinado en los contratos a suscribir la descripción general del conjunto a construir, así como el de la unidad a negociar.

Adicionalmente, es importante señalar que el futuro comprador, debe estar claro, pero ya esto es a nivel personal, de si puede acceder y cumplir por su parte las obligaciones a su cargo, pues en preventa es fundamental considerar que los ingresos en la etapa de construcción se invierten en la misma etapa, lo que nos lleva a que, si existe una alta cesación de pagos de los futuros compradores, la obra obligatoriamente se verá afectada. En este caso, incluso considerando situaciones extraordinarias que pudieran surgir.

Verificar el precio de oferta, pues si resulta demasiado atractivo debe ser una alerta y configurar una oferta engañosa.

En general, a grandes rasgos estos serían aspectos que se deben considerar antes de invertir.

¿Cómo se determina judicialmente que existe una estafa inmobiliaria?

En primer lugar, todo pasa por recabar elementos probatorios, pre constituir pruebas como decimos los abogados, y con vista a lo antes expresado.

Es decir, el inversor debe estar atento a la construcción y de observar irregularidades como las mencionadas, debe medir el impacto, así como conversar con quien negoció para verificar que está sucediendo o por qué algún cambio, etc. Si observa que no dan la cara, o respuesta, es también una alerta importante. Debe ponderarse imprevisiones vs. Ocultamiento de informaciones, por ejemplo.

Al observar irregularidades y no obtener respuestas satisfactorias, con vista al contrato firmado entre las partes, los permisos, y oferta, corroborando los “engaños”, puede accionar tanto civil como penalmente.

En estos casos, hay que considerar que, en verdad, las acciones civiles son las que preservan y resarcen al inversor, en definitiva, amén de ser la vía idónea, pero de ser graves las irregularidades observadas, pues no queda sino proceder por vía penal y denunciar la presunta estafa.

¿Qué acciones debe tomar alguien que se sienta estafado en este tipo de negocios?

Pues como hemos recomendado antes, debe disponer de los soportes relativos a la oferta, el contrato descriptivo conforme a la ley de toda la obra y la unidad, los permisos, y recaudos mencionados, y proceder a realizar la denuncia ante el Ministerio Público o en su caso demandar el incumplimiento ante los tribunales civiles, según los incumplimientos que se traten.

Sería recomendable incluso que antes procedan a plantear la denuncia ante el Ministerio de Hábitat y Vivienda en la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda, quien incluso en su día, realizó varias actividades logrando acuerdos y procedimientos conciliatorios.

Justo para eso de promulgó la ley que hemos comentado.

¿El Estado puede tomar algunas acciones en estos casos para tratar de ayudar a los estafados?

De hecho, lo hizo, primero al promulgar la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, en ejecución de esta y ante denuncias de la ciudadanía, procedió a activar al Ministerio Público para que investigara cada caso.

Intervino en varias construcciones, y en diversos niveles según las irregularidades observadas.

Personalmente, siempre estimo que lo que debe es procederse a conciliar y lograr el fin cual es la terminación de la obra y cumplir con la venta al inversor, que en definitiva adquirió una vivienda para constituir su hogar, que son los casos mayoritarios, lo que no siempre puede lograrse, según el ilícito cometido o estado de la obra, pues de lo contrario se observa que el perjuicio a la larga ha sido peor, para explicarlo de una manera coloquial, “quedan entrampados”.

¿Un terreno donde existe una estafa inmobiliaria puede ser expropiado por el Estado?

La respuesta es sí, pero deberá motivar y justificar dicha expropiación, amén de verificar la inversión que ello conllevará no solo para restituir al propietario el valor del bien de ser el caso, sino luego para poder culminar la obra en beneficio de los estafados.

Allí valga indicar que, en algunos casos, ya no solo será la expropiación del terreno, sino de las bienhechurías realizadas sobre el mismo que le suman valor, y luego que puede complicarse aún más el proceso de adjudicación de propiedad a cada ciudadano.

Cada caso hay que verlo desde su propia perspectiva, es decir, por qué es la estafa, estado de la construcción, si quienes están involucrados “dan la cara”, etc.

No es recomendable generalizar.

¿Qué pasa cuando una construcción sin culminar fue invadida?

En tal supuesto, el propietario, incluso con los terceros afectados deben proceder a denunciar al Ministerio Público tal delito para proceder en consecuencia.

En estos casos, resulta valioso que todos unan fuerzas, y los inversores o futuros compradores, son interesados y-o terceros que deben coadyuvar para hacer valer sus derechos también.

¿Qué pasa si alguien que compró un inmueble que nunca se terminó, decide ocuparlo?

En realidad, es una conducta contraria a derecho, más allá que sea comprensible, pero a la larga, solo dispondrá de la posesión del inmueble, más no podrá ejercer los atributos de la propiedad, que no solo es el uso, sino el disponer.

El hecho de ocuparla o poseerla, quizás antes el riesgo de una invasión como antes comentamos, puede ser beneficioso, pero no puede quedarse allí, debe lograr la satisfacción completa de su derecho y proceder a regularizar ante los entes competentes la situación y titularidad del inmueble.

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Daniel Oviedo / NB

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